Ипотека: как выбрать подходящий вариант?
Решить жилищный вопрос можно разными способами: снимать квартиру, накапливать на нее самостоятельно, вступить в долевое строительство и так далее. Одним из самых популярных способов покупки жилья у белорусов является ипотека, в том числе льготный кредит на недвижимость. Разберемся, как купить квартиру в ипотеку, на что обратить внимание и в конце поделимся полезным «лайфхаком».
Критерий первый: кто нам даст кредит
Кредит на недвижимость может взять не каждый. Вначале вы ищете банк, который вам даст кредит. При наличии таких банков изучаете их условия и подбираете наиболее приемлемый вариант.
Есть несколько требований, которым должен соответствовать кредитополучатель.
Большая часть кредитов ориентирована на белорусов, проживающих постоянно на территории нашей страны и официально трудоустроенных на белорусском предприятии более 6 последних месяцев.
То есть любой банк, который занимается ипотекой, готов прокредитовать вышеописанного жителя Беларуси (если у него будет достаточный доход и прочее).
Если вы работаете за пределами нашей страны, или вы не белорус, но имеете вид на жительство Республики Беларусь, то тоже можете рассчитывать на ипотеку. Для этого выбирайте банки, которые работают с такими кредитополучателями. Сразу оговоримся, их немного.
Индивидуальные предприниматели также могут взять кредит, но не во всех банках.
Возрастное ограничение у многих банков присутствует. Может быть указан нижний предел (совершеннолетний, с 21 года) и верхний. В последнем случае банки смотрят, сколько лет вам исполнится в момент выплаты кредита.
Единственное, с чем солидарны все банки – получить ипотеку может только человек с хорошей кредитной историей. Если вы раньше не брали потребительских кредитов (в том числе по карте «Халва» и др.), то вам будет сложно убедить банк, что вам можно доверять. А если же вы когда-то раз (или не один) забыли вовремя заплатить по взятому займу, то этого достаточно, чтобы считаться «неблагонадежным» кредитополучателем. Узнать свою кредитную историю можно здесь.
Критерий второй: какой нужен размер дохода
Одно из главных требований, которое предъявляют банки кредитополучателю – это наличие у него стабильного дохода и его размер.
Чем большую сумму вы хотите взять в кредит, тем выше зарплату вам нужно получать. Свой доход вам нужно подтвердить справкой о зарплате за несколько последних месяцев (3 или 6 чаще всего). Для индивидуальных предпринимателей подтверждающим документом станет выписка движения по счету или другой документ.
У каждого банка свой подход к тому, какая минимальная сумма после оплаты за кредит у вас должна оставаться проживание. Поэтому рекомендуем обратиться в несколько банков, чтобы разобраться, сколько каждый из них вам готов дать в займы.
Для расчета максимальной суммы доступного вам кредита будет учитываться ваш возраст, количество детей и других иждивенцев, являетесь ли вы поручителем по кредитам, ваши ежемесячные обязательные платежи (за кредит, по алиментам и т.д.)
Большинство банков готово учитывать совместный доход близких родственников. Ваши близкие для этого тоже должны предоставить справку о заработной плате и в дальнейшем оформиться поручителями.
Можно посчитать на сайте некоторых банков, какую сумму кредита вам готовы дать. Нужно понимать, что это предварительный расчет, точнее вам скажет банковский работник после получения всей необходимой информации.
Например, на сайте Беларусбанка мы рассчитали, сколько нам могут дать в кредит на 20 лет с доходом 2500 рублей чистыми. Ответ банка – чуть более 100 000 рублей.
Критерий третий: наличие первоначального взноса
Только один банк в нашей стране выдает кредиты на недвижимость без первоначального взноса – Беларусбанк.
Остальные банки готовы прокредитовать до 90% от стоимости вашей квартиры, а, например, Приорбанк – до 80%.
Если хотите купить квартиру за 100 000 рублей, то 10-20 тысяч у вас должно быть своих.
Наличие первоначального взноса – это один из показателей вашей платежеспособности. Банк рассуждает так: если вы смогли накопить самостоятельно некоторую сумму, значит, умеете планировать свой бюджет и распоряжаться финансами.
Чем больше вы внесете первоначальный взнос, тем меньше вам нужно будет брать взаймы и тем ниже будут переплаты.
С другой стороны, рекомендуется еще до того, как взяли кредит, начать жить так, будто он уже есть. Так можно собрать средства на первоначальный взнос, а заодно и понять, впишутся ли ежемесячные платежи по кредиту в ваш семейный бюджет.
Критерий четвертый: новостройка или «вторичное» жильё
Если вы хотите купить квартиру в ипотеку из «вторички», то во всех банках кредиты будут схожи.
Когда речь идет о строящихся квартирах или новостройках, то можно найти более выгодные предложения в каком-то из банков. То есть банк может иметь партнерскую программу с застройщиками и давать кредит на их квартиры на более выгодных условиях, под меньший процент.
Если вы планируете покупку частного дома, то уточняйте в банке, кредитует ли он такую недвижимость. Аналогично и с долями в квартирах – немногие банки финансируют такую покупку.
Критерий пятый: выбираем платёж
Большинство белорусских банков предлагают кредиты с переменной процентной ставкой. Её размер зависит, как правило, от ставки рефинансирования Национального банка РБ.
Если вы оформляете такой кредит, то в дальнейшем, скорее всего, размер начисленных ежемесячно процентов будет меняться. С ростом ставки рефинансирования – в большую сторону, а при ее снижении – в меньшую.
Есть два банка в стране (БТА и Технобанк), которые дают ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Это значит, что все платежи будут именно такими, как указаны в договоре и не поменяются.
Кроме того, платежи по кредиту делятся на дифференцированные и аннуитетные.
Дифференцированные платежи постепенно снижаются по мере выплаты кредита. Аннуитетные платежи – одинаковые из месяца в месяц.
На одну и ту же сумму кредита в первые годы дифференцированные платежи будут выше, чем аннуитетные. Затем ситуация поменяется.
Связано это с тем, что в обоих случаях проценты начисляются ежемесячно на остаток основного долга. При аннуитетных платежах остаток снижается медленнее. Поэтому больше будут выплачены проценты за все время пользования кредитом, а значит, больше переплаты.
Например, Технобанк предлагает кредит с дифференцированными (на долевое строительство) и аннуитетными платежами (на «вторичку»). Процентная ставка одинаковая фиксированная – 14,5%. Если оформить 100 000 рублей в кредит с дифференцированными платежами на 20 лет, то ежемесячный платеж – от 1650 рублей в первый месяц до 420 рублей в последний месяц, а с аннуитетными – по 1280 рублей ежемесячно весь срок. Переплата за все время пользованием кредитом в первом случае – 145 000 рублей, а во втором – больше 200 000 рублей.
Вывод и «лайфхак»
Покупка квартиры в ипотеку – это серьезный шаг. Нужно сразу понимать, что вы берете на себя обязательства по погашению кредита на длительный срок. Все это время придется или во многом себе отказывать, или искать дополнительные источники дохода, а значит, больше работать. Взамен вы получаете немало - свою крышу над головой, своё гнёздышко, то есть стабильность.
При выборе кредита на недвижимость ориентируйтесь на свои возможности. То есть не оформляйте кредит с платежами, которые вы сможете платить «если сойдутся все звезды». Начните откладывать заранее и сформируйте у себя привычку планировать семейный бюджет.
При кредите с дифференцированными платежами вам удастся переплатить меньше.
Поделимся «лайфхаком» на случай, если для вас максимально возможный платеж – это аннуитетный. То есть вы не можете отдавать каждый месяц больше. Или банк может одобрить только его, а на больший ежемесячный платеж не дает кредит.
Оформляйте кредит с аннуитетными платежами и старайтесь платить по графику кредита с дифференцированными платежами. Все то, что вы заплатите выше, пойдет на погашение основного долга. А значит, он быстрее снизится и будут меньше переплаты.
Еще обратите внимание на кредиты с грейс-периодом в первые месяцы (ниже процентная ставка). Тогда тоже выгоднее больше платить вначале и быстрее снижать остаток.