Как обменять квартиру? 5 способов обзавестись новым жильем

Обмен квартиры – один из способов изменить условия проживания. Этот процесс имеет ряд преимуществ:

• получение нового жилья без ощутимых затрат,
• вариативность условий сделки (доплата, рассрочка и пр.),
• возможность избежать двойной уплаты налогов.

Но, несмотря на преимущества, обмен квартиры – это сложный процесс, требующий немало нюансов, чтобы не переплатить в итоге. Не всегда получается быстро подобрать подходящий вариант, найти компромисс с владельцами, учесть все юридические нюансы. Кроме этого всегда есть риск совершить неравноценную сделку.

Обмен недвижимости требует не только тщательного выбора будущего жилья, но и скрупулезной подготовки документов. Обо всем этом расскажем в данной статье.

Какие виды обмена квартир существуют?

Обмен квартир представляет собой договор между двумя владельцами о передаче своих объектов недвижимости в пользование друг другу. Условия сделки могут быть самыми разными. Рассмотрим все возможные варианты.

Равноценный и неравноценный обмен квартирами

Первый вариант, когда оба собственника приходят к согласию, что никому не нужно доплачивать за получаемую жилплощадь. Преимущества равноценного обмена:

• отсутствие сложных схем,
• легкость заключения договора без услуг агента по недвижимости,
• отсутствие затрат, риска потерять деньги, даже если сделка по каким-либо причинам будет аннулирована – каждый владелец вернется в свое жилище,
• нет риска потерять деньги на курсе валют,
• обмен не считается продажей квартиры, поэтому при необходимости заключить еще одну сделку в течение 5 лет не придется платить налог.

Неравноценный обмен предполагает, что одна из сторон доплачивает другой определенную сумму, если ему дается квартира подороже. Возместить эту разницу можно как деньгами, так и другим имуществом. Например, вместе с квартирой предоставить гараж, машину и т.д.

Разъезд или съезд

Первый вариант, когда в одной квартире живет семья, которая хочет приобрести отдельные квадратные метры. В этом случае "двушку", например, можно обменять на две "однушки". Чем просторнее квартира, тем больше вариантов для обмена.

Съезд – когда большая семья или несколько семей, родственников хотят жить вместе. Тогда несколько маленьких квартир можно обменять на одну большую.

Цепочка сделок

Это более сложная процедура, в которой может участвовать сразу 3 – 4 собственника. В этом случае сначала оформляется продажа квартиры, а затем покупка. Рассмотрим на примере: владелец однокомнатной квартиры хочет приобрести жилье побольше. Ему предлагают двушку, собственник которой тоже хочет найти жилплощадь попросторнее. Он находит подходящую трешку и так далее.

Необходимо отметить, что цепочки сделок сложно совершить без агентства недвижимости, поскольку среди множества предложений на рынке не всегда легко найти подходящие варианты.

Этапы цепочки:

1. Участники сделок вносят задатки.
2. Определяется срок, который дается на поиски нового жилья.
3. Назначается дата заключения сделки. Здесь необходимо учитывать изменения курса валют.

Если один из участников не смог за отведенный срок подобрать себе вариант, задаток возвращается.

Trade-in

Это возможность обменять старую квартиру на более новую. Такую услугу часто предоставляют застройщики. При наличии свободных квартир они определяют ее рыночную стоимость. Если ваша жилплощадь стоит столько же, можно переехать в дом поновее.

Когда собственное жилье стоит дороже новостройки, застройщик возвращает разницу. Бывают ситуации, когда стоимости квадратных метров недостаточно, чтобы обменять их на новое жилье. Сумма, в которую оценили старую квартиру, может засчитаться как первоначальный взнос за новостройку.

Это безопасный способ обрести новое жилье, не продавая разом все, что имеете.

Все виды сделок по обмену квартир могут быть выгодными и не вносить дискомфорт в привычную жизнь. Чтобы процесс был максимально комфортным и не занял много времени, можно воспользоваться услугами агента. Профессионал проконтролирует оценку вашего имущества, быстро подберет подходящие варианты для обмена.

Как можно оформить сделку?

Процесс обмена квартирами, права и обязанности каждого участника сделки регламентируется Жилищным Кодексом РБ. Согласно законодательству, сторонами договора могут выступать члены кооперативов, наниматели жилья, частные собственники. Если последние представлены несколькими субъектами, это уже будет не обмен, а договор мены.

Если в квартире зарегистрированы и проживают другие члены семьи, нужно согласие на подписание договора каждого из них. Когда кто-то не согласен, сделка невозможна. Однако 76 статья ЖК позволяет обратиться в суд для принудительного обмена.

При наличии квадратных метров в частной собственности и согласие заинтересованных все проще – подписывается соответствующий договор. Сложнее проходит обмен жилья, которое принадлежит государству. Перед заключением сделки необходимо получить обменный ордер. Это специальное разрешение исполкома. Сложность в том, что ордер действителен 1 – 2 месяца. За это время стороны должны найти подходящие помещения и заключить договор. С этого момента вступает в силу обменное соглашение.

Стоит отметить, что в случае с государственной недвижимостью возможен только равноценный обмен. Закон запрещает компенсировать разницу в стоимости квадратных метров.

Как оформить сделку через куплю-продажу?

Суть процесса в том, что сразу продается имеющаяся квартира, после чего покупается другая. Рассмотрим на примере: допустим, вы хотите обменять свою квартиру на более просторную. Находится покупатель на вашу жилплощадь, который вносит задаток. Вы же вносите задаток за квадратные метры, которые присмотрели для себя. После этого заключается сделка. Оба договора купли-продажи подписываются одним днем. Это позволяет сохранить все выплаты независимо от курса валют.

Обмен с помощью агентства недвижимости или самостоятельно?

В процессе обмена жилья на каждом этапе могут возникать определенные сложности. Если вы далеки от этой области, проще и безопаснее обратиться в агентство недвижимости. Чтобы вы могли сами оценить особенности данного процесса, рассмотрим его поэтапно:

• 1 этап. Это постоянный мониторинг рынка недвижимости, поиск подходящего варианта. Возможно оформление обмена через сделку купли-продажи, а здесь скорее всего придется обратиться в агентство. Процесс поиска требует полной погруженности. Сложно найти и не упустить подходящий вариант, когда целый день на работе, и только перед сном есть возможность пролистать пару объявлений.
  Профессионалы же знают рынок, быстро проведут оценку вашего жилья, подберут вариант для обмена. При необходимости рассчитают сумму доплаты, помогут подготовить справки для банка, если нужна финансовая помощь. Они же порекомендуют выгодную кредитную программу.
• 2 этап. Если жилплощадь для обмена не найдена, придется выставлять свою квартиру на продажу и за вырученные деньги приобретать новое жилье. Чтобы процесс был эффективным, необходимо одновременно мониторить объявления по обмену, продаже и покупке недвижимости. А это, согласитесь, уже сложнее.
  Агентство же имеет собственную базу покупателей и продавцов. Поэтому у них поиск подходящего клиента может не занять и дня. Сотрудники агентства на данном этапе самостоятельно проводят переговоры и показы жилплощади. Вы в это время занимаетесь своими делами. В результате агентство найдет покупателей на вашу недвижимость и подходящий для вас вариант за вырученную сумму. В идеале специалисты подберут собственника для прямого обмена с вами. Цены они тоже контролируют благодаря знанию рынка недвижимости.
• 3 этап. Перед заключением сделки необходимо согласовать все условия, учесть немало нюансов. Если не хотите глубоко вникать в сферу недвижимости, изучать законодательство, чтобы не лишиться жилья или денег, в этом случает однозначно безопаснее и проще воспользоваться услугами агентства.
  Профессионалы сопровождают процесс обмена квартиры на всех этапах. Особенно важна их юридическая помощь в моменты расчетов, передачи недвижимости в пользование, регистрации. Агенты и риэлторы тщательно проверяют историю квадратных метров, уточняют всех совладельцев. Вам остается ждать, когда вас можно будет поздравить с новосельем.

Из минусов обмена квартиры через агентство – услуга платная. Обычно специалисты берут определенный процент от сделки. Но это гарантия вашей финансовой безопасности, что вы не потеряете выгоду в случае аннулирования сделки, не переплатите за квадратные метры.

Риэлторские услуги: что в них входит, и зачем они нужны?

Стоит заметить, что законодательством предусмотрено немало причин, по которым обмен квартиры нельзя совершать. Профессионалы в области недвижимости знают все нюансы, что позволяет им быстро исключить варианты, где есть нарушения.

Еще одно преимущества обмена квартиры с помощью агента – минимальный риск отмены сделки. Договора, заключенные после профессиональной проверки, не признаются недействительными. Что частое явление, когда люди решают вопросы с недвижимостью самостоятельно.

Таким образом, если обратиться в агентство, процедура обмена квартиры займет в разы меньше времени, будет предоставлен большой выбор вариантов, вы сможете быть уверенными в законности сделки.

Если же решили обменять квартиру самостоятельно, рекомендуем изучить законодательство, внимательно проверять объекты недвижимости. Надеемся, наша статья помогла вам разобраться, с чего начать и как двигаться к приобретению нового жилья.

—***—

Читайте нас в и . Присоединяйтесь!
Хотите поделиться интересной новостью? Отправьте ее нам в .
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите CTRL+ENTER.