Актуально о земле, часть 1: раздел, изменение целевого назначения и отчуждение земельного участка

В данной статье рассмотрены вопросы и условия раздела, изменения целевого назначения и отчуждения земельных участков в Беларуси. Ситуацию для читателей "Нашего Портала" комментирует директор агентства недвижимости "Сотни метров" Наталья Куземкина. 

Кодексом Республики Беларусь О земле до 01.01.2023 года запрещалось:

• раздел земельных участков, предоставленных для строительства и (или) обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, за исключением случаев, связанных с разделом этих домов, и земельных участков, предоставленных для строительства (строительства и обслуживания) иных капитальных строений (зданий, сооружений), до завершения их строительства;
• изменение целевого назначения земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, и предоставленных для строительства (строительства и обслуживания) капитальных строений (зданий, сооружений), до завершения их строительства.
• отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности и предоставленных для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), до получения их собственниками документов, удостоверяющих права на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения)

Делимый и неделимый земельный участок

Новеллой вступившего в силу кодекса является возможность раздела земельных участков. Согласно ст. 10 действующего кодекса земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признается неделимым.

Таким образом мы видим, что для раздела земельного участка необходимо соблюдение ряда условий:

• изменение вида права на существующий земельный участок на право частной собственности (если он принадлежит заявителю на ином виде права) или на право аренды (если он в соответствии с законодательством не может быть предоставлен в частную собственность) с внесением платы за земельный участок или платы за право аренды земельного участка;
• наличие инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающей минимально необходимый уровень инженерного оборудования земельных участков; 
• соблюдение предельных размеров земельных участков, установленных статьей 46 Кодекса о земле; 
• соблюдение градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил.

Если же земельный участок предоставлен гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий для строительства (строительства и обслуживания) жилого дома, до истечения 5 лет со дня государственной регистрации жилых домов, возведенных на таких земельных участках, дополнительно к выше указанным условиям, должны быть соблюдены следующие условия:

• полное исполнение обязательств по кредитному договору на строительство жилых помещений (в том числе досрочное), если такой кредит привлекался;
• внесение гражданином Республики Беларусь платы в размере 100, 80 или 50 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, если земельный участок был предоставлен в частную собственность соответственно без внесения платы, с внесением платы в размере 20 или 50 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Изменение целевого назначения земельных участков

Согласно ст. 11 действующего кодекса разрешено изменение целевого назначения земельных участков. Изменение осуществляется на основании соответствующего решения, принятого государственным органом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с его компетенцией.

Такое изменение допускается на основании решения о разрешении изменения целевого назначения земельного участка, принятого при соблюдении условий, аналогичных условиям для раздела земельных участков.

Отличием является только то, что плата за земельный участок будет определяться исходя из нового целевого назначения земельного участка. Проще говоря, если участок имеет назначение – огородничество, а мы предполагаем строительство и обслуживание жилого дома, соответственно будем выкупать по стоимости участка для строительства и обслуживания жилого дома.

Отчуждение земельных участков

Что касается нашего третьего пункта: совершение сделок с земельными участками до получения правоудостоверяющих документов на построенный объект, то такие сделки допускаются при соблюдении условий, аналогичных условиям предусмотренным для раздела земельных участков и изменения целевого назначения.

Однако есть исключения, когда соблюдения условий не требуется:

• отчуждение земельных участков областным, Минскому городскому, городским (городов областного, районного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетам в соответствии с их компетенцией;
• отчуждение земельных участков, приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность;
• отчуждение земельных участков в процессе принудительного исполнения судебных постановлений и иных исполнительных документов.

Какова процедура и куда обращаться, рассмотрим в следующей статье.