Как продать квартиру, которая еще сдается? А если собственников — несколько? Отвечают специалисты АН «Квартирный баланс»
В прошлых выпусках мы уже выяснили, что продать квартиру — дело не из легких. Но задачка существенно усложняется, если в ней проживают арендаторы.
Есть ли у них право препятствовать просмотрам продаваемого жилья? А как быть, если у квартиры имеется несколько собственников, и не все хотят продавать свои квадратные метры?
Отвечают специалисты агентства недвижимости «Квартирный баланс».
— У меня был опыт продажи квартиры, где жили квартиранты, — рассказал агент по операциям с недвижимостью «Квартирного баланса» Дмитрий Новик. — Вроде бы и люди хорошие, но у них были домашние питомцы — два кота. И это была большая проблема. Я поставил собственника в известность, что показывать квартиру, когда в ней находятся люди, не самая лучшая идея. Поэтому нужно согласовывать время, чтобы их не было дома, или как-то по-другому договариваться.
В первый раз мы с квартирантами договорились, что они уйдут после моего звонка, а я привожу покупателей. Да, условие арендаторы выполнили, но был нюанс: сами они ушли, но остались их животные, которые сделали лужу в углу. Я ее прикрыл собой, клиенты ничего не заметили, но было неудобно. Хозяину я об этом сообщил.
Второй показ этой квартиры тоже был так себе. Хотя котов и переместили на балкон, они были какие-то агрессивные. Людям не нравится такое. Они вроде бы настроены на покупку, приходят в квартиру, а тут чьи-то вещи разбросаны. Хорошо, если арендаторы успеют сделать уборку хотя бы минимальную. Отпугивает потенциальных покупателей и запах, когда готовят еду, например.
Фото: istoki.tv
У меня было три-четыре таких безрезультатных показа, после которых я попросил собственника все-таки предварительно решить вопрос с квартирантами. И после того, как они уехали, чистую квартиру без проживающих в ней людей удалось продать буквально после двух-трех показов.
Опыт с продажей квартиры, в которой проживали арендаторы, был и у риэлтера Юлии Германович. Правда, в ее случае было еще хуже — квартирант отказался обеспечивать доступ в квартиру.
— Был такой момент, когда арендатор отказался показывать квартиру потенциальным покупателям, а ведь собственник их предупредил о том, что продает квартиру через агентство недвижимости и с их разрешения оставил номер телефона агенту для согласования даты и времени осмотра, — рассказывает Юлия. — Квартирант, у которого был заключен договор найма, категорически отказался подстраиваться под нас, чтобы показывать квартиру. Конечно, он имел право так поступить при заключенном договоре найма, и закон был на его стороне.
Так как до конца срока действия договора оставался месяц, просто решили подождать. Мы рекламу этого объекта не убирали, но клиентов предупреждали: посмотреть квартиру можно будет через месяц, когда квартирант ее освободит.
У агента по операциям с недвижимостью Антона Богатова тоже есть опыт успешных переговоров с арендаторами: он не скрывает, что коммуникации — его конек и многих проблем удается избежать за счет правильного построения диалога.
— Я в таких случаях прошу квартиранта освободить квартиру на 15-20 минут. Если такой возможности нет, то прошу подготовить квартиру к просмотру, убрать мочалки, туалетную бумагу, полотенца — этих вещей на видном месте быть не должно, — рассказал Антон. — Если квартира в хорошем состоянии, прошу перед нашим с клиентом приходом заварить кофе, чтобы создать уютную атмосферу и комфорт. С людьми нужно уметь договариваться, у меня не было проблем с этим — в большинстве случаев всегда находились нужные слова и аргументы.
С арендаторами в продаваемой квартире вроде бы разобрались. А как быть, если у объекта недвижимости несколько собственников, у каждого из которых имеется доля в квартире?
— В этом случае, самым правильным и выгодным для всех участников вариантом будет продать квартиру целиком, а деньги поделить между собственниками — считает Дмитрий Новик. — У меня был случай: у квартиры несколько собственников, у каждого определенная доля (для примера — у каждого по комнате). Если каждый из них будет продавать по-отдельности свою долю, получится намного дешевле. И потом, если каждый решит продавать свою долю, то для начала ее необходимо предложить друг другу, а после получения официального отказа можно будет выставлять эти доли на продажу за ту же сумму, что предлагали друг другу. А в случае изменения стоимости в большую или меньшую сторону, необходимо заново пройти этап предложения и официального отказа, что увеличивает срок ожидания для покупателя (он может не дождаться и найти другой вариант).
Но если кто-то из собственников не хочет продавать свою долю, ничего сделать в этом случае нельзя: квартиру целиком продать уже не получится.
Интересный опыт с продажей квартиры, у которой несколько собственников, был и у Юлии Германович.
— В моей практике были разные случаи — и три, и четыре собственника. Как правило, такое происходит при наследных квартирах, — рассказала Юлия. — Основная задача собственников — договориться между собой и продать квартиру целиком. У меня была ситуация, когда четыре собственника не могли продать квартиру, потому что одному из них было некуда переезжать. В результате они договорились, что владелица самой маленькой доли (именно она тормозила весь процесс) получила самую большую сумму. Другими словами, остальные собственники добавили ей денег из вырученных за свои доли средств, чтобы она могла купить себе «однушку», а оставшиеся деньги поделили поровну между собой. Да, они посчитали такой вариант более выгодным, чем продажа каждой доли по-отдельности.
А у агента «Квартирного баланса» Ольги Тумаш был уникальный опыт продажи квартиры с двумя собственниками.
— Квартира после смерти бабушки досталась двум братьям: они оба там проживали, жен у них не было — развелись. И вот один брат задумал продать свою часть. Предложил второму собственнику приобрести его долю. Сначала второй согласился, но посоветовавшись с бывшей женой, передумал. Тогда первый собственник продал свою часть другому человеку, раздал карточные долги и вселился на часть квартиры своего брата, аргументируя это тем, что ему негде жить. После этого он предложил своим покупателям, которые ранее приобрели его часть, выкупить и ту комнату, где проживают они с братом. Сам же мужчина планировал вместе с братом уехать в деревню.
Покупатели обратились в агентство с просьбой проверить эту комнату (долю квартиры). Когда мы начали проверять, оказалось, что собственник второй комнаты (тот брат, к которому вселился первый) состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Для того, чтобы сделка состоялась, нужно было оформить над ним опекунство. Стали оформлять опекунство и готовить документы к сделке. И тут второй брат скоропостижно умирает…
Эта история растянулась на полгода (срок для вступления в наследство по законодательству Республики Беларусь). Все это время люди, которые купили первую комнату, ждали, пока смогут купить вторую. Они дождались, и для них история закончилась хорошо.
***
Следите за нашими публикациями! В следующем материале специалисты «Квартирного баланса» снова расскажут вам что-нибудь интересное.
и 
. Присоединяйтесь!Хотите поделиться интересной новостью? Отправьте ее нам в
.Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите CTRL+ENTER.
