Как купить квартиру без посредников? Основные этапы и важные нюансы

Мы собрали информацию об основных этапах покупки квартиры (или дома), о необходимых документах, которые нужно проверить у продавца недвижимости, чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий. Зная такие тонкости, вы сможете купить квартиру без риелторов и других посредников. Или как минимум будете помнить про те ключевые моменты, на которые следует обратить внимание, и сможете лучше понимать и контролировать работу агентства недвижимости, в которое вы обратились за помощью в приобретении жилья.

Этапы покупки квартиры

Чтобы стать владельцем своей квартиры или дома, нужно:

1. Определиться с основными критериями выбора жилого помещения.
2. Найти, осмотреть и выбрать для себя подходящий вариант, то есть конкретную квартиру.

3. Обратиться вместе с продавцом в агентство по государственной регистрации недвижимого имущества (далее по тексту – агентство по госрегистрации) или к нотариусу за консультацией, чтобы подготовить необходимый пакет документов для сделки.
4. Составить предварительный акт приема-передачи, где будет оговорено, что должно остаться в квартире в момент ее передачи новому владельцу. Здесь же можно указать показания приборов учета (газ, вода, электричество, теплоснабжение).
5. Записаться заранее на заключение сделки. Заключить и удостоверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса либо у регистратора в агентстве по госрегистрации (далее по тексту - регистратор).
6. Произвести расчет по сделке любым законным способом (наличными в белорусских рублях или осуществить перевод на расчетный счет, открытый на имя продавца). Расчет по сделке подтверждается путем подписания расписки о получении денег.

---**---
Расчет может быть произведен до или после подписания договора.
---**---

7. Получить квартиру покупателю от продавца путем подписания акта приема-передачи.
8. Зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности в агентстве по госрегистрации.
9.После этого новый собственник жилья может им распоряжаться. Например, регистрироваться по месту жительства и регистрировать своих членов семьи и совершать иные сделки, предусмотренные законодательством.

Что нужно знать перед покупкой квартиры

В момент удостоверения договора купли-продажи недвижимости нотариус или регистратор несет ответственность за законность сделки. Они проверяют все документы, необходимые для проведения этой процедуры. В случае, если каких-то данных или документов нотариусу или регистратору не будет достаточно, то сделка не будет произведена до момента их получения, уточнения.

Поэтому и покупателю, и продавцу важно подготовиться к заключению договора купли-продажи, собрать необходимые документы.

Перед покупкой квартиры и прохождением всех последующих этапов по регистрации перехода прав собственности покупатель должен знать, что:

• есть жилье, при покупке или продаже которого есть определенные особенности. К нему относятся квартиры, построенные с привлечением льготных кредитов, до полного погашения этого кредита. Если собственник хочет продать такое жилье, то после выплаты всех взносов он должен подождать еще 5 лет или же обратиться в местные исполнительные органы за разрешением о продаже квартиры. Также есть особенности в продаже жилых домов до истечения 5-ти летнего срока государственной регистрации создания этих домов, если участки под их строительство были предоставлены гражданам как нуждающимся в улучшении жилищных условий. В этих случаях тоже нужно разрешение на продажу местного исполнительного органа. Запрещены к продаже комнаты/жилые помещения в общежитиях. Ознакомиться с перечнем всех жилых помещений, недоступных к продаже, можно в статье 70, п. 2 Жилищного кодекса РБ.
• стоит ознакомиться с планом квартиры и удостовериться, что перепланировок нет или они узаконены. Это нужно обязательно сделать покупателю, потому что после подписания договора купли-продажи новый владелец будет отвечать за изменения в планировке жилья. Законодательством предусмотрена ответственность за незаконную перепланировку квартиры в многоквартирном доме, а также за незаконные, не зарегистрированные в установленном законодательством порядке строения на участке.
• куплю-продажу могут совершать только дееспособные лица. Это значит, что во время оформления договора нотариус либо регистратор не удостоверят сделку, если будут сомневаться в дееспособности одной из сторон. Также это значит, что после совершения купли-продажи бывают случаи, когда одна из сторон или их родственники обращаются в суд за признанием сделки недействительной на основании того, что лицо было не в состоянии принимать решения. Минимизировать такие возможные последствия можно, если просить у продавца справку о том, что он не состоит на учете в наркологическом и психиатрическом диспансере.
• продавать жилье может только его собственник либо его представитель по доверенности. Если жилье находится в совместной или долевой собственности, то нужно личное присутствие на сделке всех собственников. Узнать о собственнике можно по выписке из ЕГРНИ, которую может заказать только владелец жилья, придя с паспортом в агентство по госрегистрации, к которому относится территориально жилье.
• есть определенные категории граждан, проживание которых в помещении ограничивает возможность его продажи. К таким гражданам относятся: несовершеннолетние; люди с ограниченной дееспособностью или недееспособные. Также сюда относятся закрепленные жилые помещения за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей. Для продажи жилья потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
• до оформления договора купли-продажи можно составить предварительный договор или соглашение о задатке. Они имеют юридическую силу, а договор еще и подтверждается нотариально.
• расчет при покупке жилья производится только в национальной валюте, то есть в белорусских рублях.

---**---
Важно! За расчеты в валюте предусмотрена ответственность, а именно штраф, а возможно, и конфискация.
---**---

• нужно проверить задолженность по коммунальным платежам. Продавец должен до момента совершения сделки всех долги погасить. Покупатель имеет право попросить у продавца предоставить справки об отсутствии задолженностей.

Документы для удостоверения договора купли-продажи

Составление, подписание и удостоверение договора купли-продажи происходит у нотариуса или регистратора.

Перечень документов, необходимых для удостоверения договора купли-продажи:

• паспорта продавца, покупателя и всех лиц, присутствующих на сделке, либо нотариально удостоверенная доверенность и паспорт доверенного лица (к ним относятся проживающие совместно члены семьи, в том числе бывшие; другие собственники жилья, если их больше одного и т.д.);
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру;
• непосредственно договор купли-продажи (если был составлен и подписан заранее);

• письменные согласия членов семьи, в том числе бывших членов семьи собственника, проживающих и зарегистрированных в квартире на момент сделки;
• письменное согласие мужа/жены (в том числе бывших) на продажу жилья, если жилье было приобретено в период брака и находится в совместной собственности. Или же заявление об отсутствии у продавца мужа/жены, в том числе бывших, способных претендовать на долю в квартире;
• копия лицевого счета о зарегистрированных в жилом помещении гражданах, выданная в обслуживающей организации (ЖЭУ, РКЦ и других);
• документ, подтверждающий способ приобретения жилья. К ним относятся договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения; свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов и др.;
• если сделку удостоверяет нотариус, то дополнительно нужна выписка из ЕГРНИ;
• квитация об оплате государственных пошлин за составление, удостоверение договора и других необходимых документов. Расходы по сделке оплачиваются сторонами по договоренности;
• наличие расчетного счета в банке, открытого на имя продавца, если оплата по сделке происходит безналичным путем.

 Задаток или аванс?

При составлении предварительного договора можно указать сумму задатка, если покупатель его внес или будет вносить. Также такой авансовый платеж можно оформить в соглашении о задатке. Предварительный договор должен быть удостоверен у нотариуса, соглашение о задатке – нет, но обязательно подписано обеими сторонами.

В дальнейшем задаток учитывается в счет платежа по договору.

Если сделка не состоится по вине покупателя, то задаток продавец оставляет у себя. Если же договор не заключили по вине продавца, то он обязан вернуть двойную сумму задатка стороне, его уплатившей.

В случае, если был внесен задаток, но эту процедуру не оформили в письменном виде, такой платеж считается авансом. Если сделка состоится в дальнейшем, то аванс будет учтен как платеж по договору. Если сделка не состоится, то аванс возвращается покупателю.

Рекомендуем все платежи оформлять в письменной форме.

Процесс передачи квартиры

Момент фактического перехода собственности новому владельцу оформляется документально. Стоит указать в договоре купли-продажи, когда именно жилье будет передано покупателю, или же отразить тот факт, что оно уже передано. Также есть передаточный акт, который подписывается обеими сторонами, когда одна передает, а другая – получает помещение.

Юристы советуют в момент осмотра квартиры составить акт приема-передачи и оговорить в нем состояние квартиры и все, что должно находиться в ней, в момент фактической передачи. Затем подписать его перед заключением договора купли-продажи.

Если продавец нарушает сроки передачи жилья, то покупатель имеет право на реальное исполнение договора с компенсацией своих убытков или же на отказ в исполнении договора с компенсацией причиненных убытков.

Последним действием в оформлении права собственности на квартиру является обращение в агентство по госрегистрации за государственной регистрацией перехода права собственности, сопровождающееся выдачей соответствующего свидетельства.